бизнес на субаренде

Ответ от *~stranger~*(chalenko1980@bk.ru)[гуру]
Вторичная аренда. Я арендую у Вас, а Вы, в свою очередь, арендовали у ещё кого-то.
Риски и выгоды субаренды: как сдавать снимаемое
В поисках съемной квартиры от хозяина, что позволит сэкономить на риэлторской комиссии, неподготовленный арендатор часто попадается на такую уловку. Найдя замечательную и недорогую квартиру по объявлению «сдается без посредников» , он тратит время (чуть реже – еще и деньги, если все-таки попадается на шитые белыми нитками уловки мошенников) на просмотр и лишь на этапе проверки и оформления документов понимает, что перед ним не хозяин квартиры, а такой же точно брат-арендатор. Впрочем, субаренда – не всегда афера; иногда собственник квартиры дает согласие на сдачу его жилья в поднаем. Но тут есть, как водится, несколько тонкостей.
Что такое субаренда и зачем это может быть нужно?
Во-первых, как мы уже говорили, это простая и действенная (несмотря на всю свою наивность) мошенническая схема: соблазненный дешевизной, хорошим состоянием и убедительной «легендой» кандидат в арендаторы не проявляет должного внимания к документам, оставляет предоплату или залог и… правильно, больше никогда не видит ни денег, ни, скорее всего, лже-наймодателя. Или вселяется и живет спокойно месяц, два. А потом появляются настоящие собственники квартиры, уверенные (в отличие от субарендаторов поневоле, которые заплатили за полгода или год вперед) , что ранее заключенный договор аренды подошел к концу. И неплохо бы организовать мирное расставание либо получить арендную плату и продлить отношения. Обе стороны будут очень удивлены, узнав о существовании друг друга…
Но «во-первых» в данном случае не значит «в основном» .
«К сожалению, оценить истинные размеры и финансовый объем рынка поднайма сложно, поскольку, в отличие от рынка субаренды офисов, он практически весь находится в тени, – говорит Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty. – Конечно, по закону наниматель обязан заручиться согласием собственника квартиры, чтобы сдать ее в поднаем (ст. 685 ГК РФ) , однако так поступает в лучшем случае один из десяти нанимателей. Часто хозяин квартиры долгие месяцы остается в неведении, что его квартира уже вышла на рынок поднайма» .
«В последнее время на рынке аренды жилых помещений распространена практика передачи жилого помещения в субаренду нелегальным эмигрантам» , – рассказывает Махач Бижанов, управляющий партнер юридической фирмы Legal Consulting Group.
По оценке специалистов агентства недвижимости DOKI, доля субаренды на рынке аренды не превышает 10%. Речь идет о сдаче внаем двухкомнатных или трехкомнатных, иногда многокомнатных квартир. На загородном рынке такое не практикуется.
«В основном рынок поднайма формирует жилье экономкласса. Чаще всего это 2-3-комнатные квартиры в панельных домах в спальных районах Москвы. Например, молодая семья сняла 2-комнатную квартиру, а через какое-то время одному из супругов снизили зарплату или сократили, и квартира стала ощутимым бременем для бюджета. В этом случае, заручившись разрешением хозяина, семья переезжает в одну комнату, а вторую сдает другому нанимателю в поднаем, – рассказывает Вадим Ламин. – На рынке поднайма есть давно устоявшаяся незаконная схема бизнеса. Например, гражданин снимает 3-комнатную квартиру, вносит положенную предоплату и договаривается с владельцем, что сам будет привозить ему деньги. А потом сдает поднаем не квартиру, а койко-места, то есть селит по три гастарбайтера в каждую комнату. Учитывая, что 3-комнатная квартира где-нибудь в Алтуфьево стоит 35 тыс. руб. в месяц, а сдавать койко-места можно по 10 тыс. руб. в месяц, то прибыльность такого бизнеса очевидна» .