налоговые вычеты при сдаче квартиры в аренду

Ответ от Ёильнолюдмильная[гуру]
Речь в вашем вопросе идёт о коммерческом найме жилья, полагаю. Виды договоров:
1. Договор найма жилого помещения, заключаемый между двумя физическими лицами – собственником и нанимателем жилого помещения.
2. Договор аренды, заключаемый между физическим лицом – собственником помещения и юридическим лицом – арендатором.
Вы в вопросе указываете, что у вас заключен договор аренды, значит платежи вам делает какая - то организация? Или вы наём называете арендой. Есть разница. Попробую ответить, учитывая и то и другое.
И ещё один момент. При включении суммы расходов за коммунальные услуги в арендную плату арендодатель (вы) обязуется за свой счет производить оплату коммунальных услуг по выставленным счетам. По вашему же договору, коммуналку оплачивают квартиранты самостоятельно. Так? В любом случае – это ваш доход, вне зависимости, на каких условиях оплачивается коммуналка, входит она в арендную плату или оплачивается отдельно.
Сумма дохода заявляется фактически полученная. По факту! Договор не является документом, подтверждающим факт получения денег.
Если расчёты велись безналичные, то сколько по банку денег на ваш счёт поступило – это всё ваш доход. Плюс отдельно оплаченная коммуналка, даже если её размер в договоре не прописан, а только сделана ссылка на счета.
Собственно говоря, по наличке те же условия.
Расходов по коммунальным платежам у вас не будет, т. е. уменьшить сумму дохода на сумму расходов вы не сможете. Объясню почему.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, в том числе и жилого помещения ( статья 210 Гражданского кодекса РФ) .
Уплата коммунальных платежей, так же как и поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, является обязанностью его собственника (ваша обязанность) вне зависимости от того, используется это помещение самим собственником (или владельцем) или сдается им в аренду или в наём. Размер арендной платы, платы за наем жилого помещения устанавливается в договоре по соглашению сторон ( как договоритесь) .
Следовательно, вы имеете возможность учесть все свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего вам жилого помещения, в составе назначаемой вами арендной платы (или платы за наем) . Как эти затраты будут оплачиваться, в составе арендной платы или напрямую по счета - не важно.
Таким образом, указанные расходы не могут учитываться при определении налоговой базы по НДФЛ. Это значит, что значения не имеет, как в договоре определена сумма платежа – главное, что всё, что ваши квартиранты вам заплатили и всё, что заплатили за вас, как за собственника (оплаченные коммунальные платежи) – ваш доход. Вам надо его декларировать и налогооблагать.
Важное : раз уж вы пишите, что у вас аренда, то должны знать следующее. По договору аренды юридическое лицо, выплачивая вам арендную плату, будет являться по отношению к вам налоговым агентом (если вы, конечно же не индивидуальный предприниматель) и в момент выплаты вам дохода (арендной платы) обязано будет исчислить, удержать и перечислить в соответствующий бюджет НДФЛ. В размер выплаченного вам дохода должны войти и оплаченные юрлицом коммунальные платежи.
Если же вы сами оплачивали коммунальные платежи, а не юрлицо, то последствия следующие : НДФЛ юрлицо удержит только с арендной платы, а произведённые вами расходы на коммунальные платежи вы не сможете отразить как расходы, уменьнающие доходы.
Чтобы вам проще было понять о чём речь, налоговый агент - это, например, работодатель. Он начисляет и выплачивает вам зарплату и удерживает и перечисляет в бюджет НДФЛ с вашего дохода.
И ещё один момент. Если вы индивидуальный предприниматель, который сдает помещение в наем (аренду) , и в числе видов деятельности указано "сдача в аренду собственного жилого помещения", то условия будут совсем другие.