623 гк

Ответ от Денис[гуру]
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Улучшение имущества, упомянутое в ст. 623, - это такие его изменения, которые улучшают ценность имущества за счет новых качественных характеристик, свойств (например, реконструкция здания, замена изношенных частей имущества, их восстановление, обновление, ремонт) .
Анализ п. 1 ст. 623 показывает, что:
а) для осуществления отделимых улучшений имущества по общему правилу согласия арендодателя не требуется. Отделимые улучшения - это такие изменения имущества, которые можно изъять (демонтировать) , не причинив при этом ущерба последнему;
б) если в ДА предусмотрена необходимость получить согласие арендодателя даже на отделимые улучшения, то действует правило, закрепленное в ДА. При этом если форма получения согласия в договоре не предусмотрена, то оно может быть получено в любой форме;
в) с учетом того, что отделимые улучшения являются собственностью арендатора, последний вправе их демонтировать (отделить, снять и т. п. ) как во время действия ДА, так и по истечении его срока. Однако в ДА могут быть установлены и другие правила (например, о том, что даже отделимые улучшения становятся собственностью арендодателя) .
2. Пункт 2 ст. 623 посвящен неотделимым улучшениям имущества. Анализ его правил позволяет:
а) дать определение неотделимых улучшений - это изменения арендованного имущества, осуществленные арендатором за счет собственных средств, которые не могут быть демонтированы без причинения вреда имуществу;
б) сделать вывод о том, что арендатор должен получить согласие арендодателя на совершение неотделимых улучшений до их осуществления. При этом форма согласия подчиняется форме самого ДА;
в) указать на то, что арендатор вправе потребовать от арендодателя возмещения расходов, понесенных им при осуществлении неотделимых улучшений, лишь после прекращения ДА;
г) считать "вредом для имущества" любое возможное ухудшение его состояния (а не только существенное) , которое явилось бы следствием демонтажа неотделимых улучшений;
д) сделать вывод о том, что правила п. 2 ст. 623 - диспозитивные. Стороны в ДА могут предусмотреть и другое.
3. В любом случае собственностью арендодателя становятся:
а) неотделимые улучшения имущества, осуществленные арендатором без согласия арендодателя;
б) все улучшения имущества отделимые и неотделимые, осуществленные (как арендатором, так и арендодателем) за счет амортизационных отчислений, произведенных в установленном порядке, являются собственностью арендодателя. См. об исключении из этого правила ст. 662 ГК.
4. Анализ судебной практики показывает, что при определении стоимости произведенных арендатором улучшений необходимо выяснить действительную стоимость указанных улучшений на момент возврата имущества арендодателю, а не суммы затрат на момент выполнения улучшений (Вестник ВАС РФ, 2001, N 10, с. 70).
Источник: Гуев А. Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ. - Система ГАРАНТ, 2009.