квартира в строящемся доме

Ответ от Лариса Я[гуру]
Приобретение жилья первичного рынка.
Каковы преимущества покупки квартиры в новостройках?
- относительно низкая цена (70-90 % от стоимости аналогичного жилья на вторичном рынке) ;
- "юридическая чистота" квартиры .
Такие квартиры не имеют никакой предыстории – у них не было других собственников.
Покупатель квартиры – в доме-новостройке становится ее первым собственником.
Следовательно, он застрахован от проблем, связанных с претензиями к нему бывших хозяев квартиры .
Каковы недостатки покупки квартиры в новостройках?
- сложная и более долгая процедура оформления в собственность (в отличие от обычного договора купли-продажи, который может быть оформлен и зарегистрирован за 1-2 дня) .
- риск (хотя и минимальный) быть обманутым при покупке квартиры в строящихся домах;
- расположение квартиры (как правило, в удаленных районах без развитой инфраструктуры, без телефона) ;
- отсутствие отделки.
Механизм оформления в собственность квартиры в доме-новостройке.
Процесс оформления квартиры в собственность в новостройке проходит поэтапно.
- Клиент обращается в одну из фирм, просматривает квартиры и выбирает наиболее для себя подходящую.
- Между покупателем и фирмой заключается договор по оформлению в квартиры в собственность.
- Покупатель уплачивает фирме комиссионное вознаграждение.
- Происходит подписание договора уступки права требования.
Этот договор заключается между покупателем и той организацией, которая строила дом либо финансировала его строительство.
В зависимости от выполненных ею функций, в договоре она значится как:
- инвестор,
- заказчик,
- подрядчик.
Чаще всего стороной в договоре выступает Правительство Москвы.
На основании его постановления выделяется земельный участок для строительства.
Схема деятельности.
- Правительство Москвы дает разрешение на строительство дома.
- Существует инвестор – организация, финансирующая строительство дома.
- Две эти организации заключают инвестиционный контракт с заказчиком – организатором строительных работ.
- Между заказчиком и подрядчиком (организацией, непосредственно ведущей строительство дома) заключается договор подряда.
Откуда происходит название договора?
Все вышеуказанные структуры принимают участие в строительстве дома и имеют право на часть построенных квартир .
А, следовательно, могут уступить свои права на них другому лицу – покупателю квартиры .
Отсюда и название – "договор уступки права требования".
Следует знать, что эти структуры подбором покупателей и реализацией квартир не занимаются.
Они заключают с риэлторской фирмой договор поручения.
На основании этого договора фирма реализует эти квартиры, точнее, права на них.
При обращении в фирму покупатель имеет право ознакомиться:
- с этим договором,
- а также с инвестиционным контрактом.
На этом этапе производится полный денежный расчет с покупателем.
Деньги перечисляются на расчетный счет организации, уступившей права на квартиру .
Этот этап подготовки договора, его подписания и денежных расчетов занимает в среднем 5-7 дней.
Право собственности на квартиру оформляется договором передачи.
Одной стороной является покупатель, а другой – Комитет муниципального жилья г. Москвы.
Другие организации, принимавшие участие в строительстве объекта, также упоминаются в договоре передачи.
Что должна сделать риэлторская фирма?
- подготовить проект договора передачи,
- собрать все необходимые документы, являющиеся основанием для строительства дома, в котором находится квартира ,
- собрать документы, подтверждающие факт его сдачи в эксплуатацию,
- подготовить пакет документов, подтверждающих договорные отношения между:
- инвестором,
- заказчиком,
- и подрядчиком,
- предоставить информацию о выполнении обязательств каждым участником строительства.
Какие дальнейшие д