Автор Михаил задал вопрос в разделе Бухгалтерия, Аудит, Налоги
ИП на УСН продает недвижимость. Налогообложение? и получил лучший ответ
Ответ от Ёильнолюдмильная[гуру]
Имущество ИП и физлица юридически не разграничено. Это так. Но. Юридически разграничен учёт этого имущества. УСНщики обязаны вести учет доходов и расходов для целей исчисления налоговой базы по налогу в книге учета доходов и расходов ИП, применяющих УСН.
Вот и отражай в книге свою недвижимость. Почему бы и нет?
Для УСН должно быть так: купил нежвижимость. Теперь она считается собственной ( это же ИП - человек, а не организация.... всякая купленная недвижимость есть собственность человека... ну и что, что у него есть статус предпринимателя). Вложил в неё деньги, например отремонтировал.... на предмет усовершенствования качества этой недвижимости. А значит произвёл расходы. Далее продал эту недвижимость, а значит получил доход. Разница между доходом и расходом - есть результат финансово - хозяйственной деятельности предпринимателя.
Для НДФЛ так: купил недвижимость. Она тоже считается собственной. Попользовался ею для бытовых нужд, никакие расходы, которые бы в будущем принесли доходы от использования этой недвижимости, не производил. Или вообще не пользовался,... т. е. вид деятельности "подготовка к продаже.... " не реализовал. Продал. Обязан заплатить НДФЛ, Имеешь право на налоговый вычет.
Наверное что-то с этой недвижимостью вы как предприниматель можете сделать, вложить в неё какие-то средства. Во-первых, учесть её в книге. Иначе вам будет не показать расходы по этой недвижимости ( а без расходов вида деятельности того, который у вас показан.... быть не может). Во - вторых - продать. Показать доход с учётом расходов. И заплатить УСНочный налог.
По коду вида деятельности. Этот код сделали для того, чтобы предприниматели могли скупать, вкладывать деньги и перепродавать недвижимость. А то они только как посредники выступают всегда.... т. е. продают только услуги брокерские. А так могут продавать ещё и сам товар - недвижимость.,.. естественно,... нужно в неё вложиться денюжкой нехилой, прежде чем продать.... Но зато при таком раскладе (с видом деятельности таким) эта денюжка пойдёт в расходы. Сильнолюдмильная
Оракул
(72907)
Отсутствует,...потому, что в книге доходов у вас не показан доход, который вы получили, используя ОС - нежилое помещение. А что получили? Ничё. Поэтому всё, что может иметь отношение к УСН - это расходы (ну раз доходов пока...нет, ..там, я не знаю,...не время....ещё....в процессе, в работе и т.п.). Ведь предпринимательская деятельность может принести либо доход (или убыток) , либо расходы, либо и то и другое ввместе.
Ваш код ОКВЭД предполагает активную деятельность, а не пассивную, как торговля, например - выставил товар и ждёшь покупателя. Подготовка к продаже - это комплекс работ, услуг, погашенных обязательств. А у вас ничего этого нет.
Если УСН "Доходы". Почему не имеет? Вы показываете доходж от реализации. Если вы вложились в эту недвижимость, то доход у вас будет соответственно выше, т.к. себестоимость при продаже увеличится.
По этому поводу есть много писем ФНС и Минфина. При таком виде деятельности как у Вас инспекция будет настаивать на УСН. Но есть исключения, когда удавалось доказать, что имущество приобреталось для личного потребления, например квартира, в которой Вы проживаете, тогда можно подвести под НДФЛ
по одной температуре диагноз не поставишь...
А налог на имущество платили, или отписывались, что имущество используется в предпринимательской деятельности? Если платили этот налог, то попадете под НДФЛ. Если не платили, то можно и УСН применить. Наша инспекция больше настаивает и радуется НДФЛ, для них это проще и выгоднее.