Автор Анна задал вопрос в разделе Жилищное право
Можно ли с управляющей компанией заключить договор по факту, чтоб не платить каждый месяц за воздух. Если да то как? и получил лучший ответ
Ответ от Antei01[гуру]
Надежда правильно переписала статью, но не учтен самый важный момент. Попробую разъяснить:
по договору управления Управляющая компания (далее - УК) : та самая ст. 162, ч. 2 "... в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы ПО НАДЛЕЖАЩЕМУ СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ общего имущества в таком доме... "
Таким образом, "по факту" не получится. Понятия "надлежащие содержание и ремонт" раскрыты в Правилах и нормах технической эксплуатации многоквартирного дома (№ 170 от 27.09.03), Правилах содержания общего имущества (№ 491 от 13.08.06), Правилах предоставления коммунальных услуг (№ 307 от 23.05.06), и еще несколько "подсобных" нормативов.
Вот и получается, что, если общее собрание собственников изберет способ управления "Управляющая Компания", а договор будет носить название "Договор управления" то никаких "по факту". Оплачивать придется за все, что перечислено в вышеуказанных правилах, а УК в свою очередь должна все это исполнять. Как мы понимаем - это нереально, УК это делают редко. 2 выхода при данном способе управления: жаловаться и требовать, либо выбрать на общем собрании другую УК.
Способ № 2:
На общем собрании выбрать способ управления - "непосредственное управление собственниками". ст. 161 ЖК РФ. В данной ситуации Вы будете заключать договор не "управления", а "Договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме" (ст. 164 ЖК РФ). При непосредственном управлении Вы вправе не включать в перечень работ и услуг все, что закон называет "надлежащим содержанием", а включить, например, только дворника, уборщицу и подготовку дома к отопительному сезону. Кроме того, Вы сможете (если пожелаете) заключать отдельные договоры на воду, газ, отопление, вывоз мусора непосредственно с коммунальными службами. Теперь у Вас не Управляющая компания, а ОБСЛУЖИВАЮЩАЯ организация.
Способ № 3:
Выбрать способ управления - "управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ) ". Это отдельная тема, очень близка к способу № 2 по поводу условий договора с обслуживающей организацией, но возможностей у собственников значительно больше: они становятся (всей кучей) юр. лицом, имеют председателя, который от имени всех вправе обращаться в суд и решать иные вопросы. Точно также можно заключить договор оказания услуг и включать в перечень работ то, что действительно выполнят. Юр. лицо сможет потребовать перерасчета, если что-то будет не сделано: обязательно указывается в договоре, по каким критериям оценивается качество работ (как и при непосредственном управлении) .
И не забудьте, что где я пишу "Вы", я имею ввиду только общее собрание. ЛЮБЫЕ вопросы, указанные выше, и даже условия любого из перечисленных договоров решаются на общем собрании в порядке ст. 44-48 ЖК РФ.
Индивидуальный договор в любом из перечисленных способов будет ничтожен, т. к. в ЛЮБОМ случае он должен быть составлен как один документ, утвержденный большинством, и распространяющий свои условия даже на тех, кто не принимал участия в голосовании - ст. 46, ч. 5; ст. 162, ч. 1; ст. 164 ч. 1 ЖК РФ. Все собственники являются ОДНОЙ стороной данного вида договоров.
Какой из способов Вам интереснее - решайте сами. По моему личному мнению это дебильные законы. Я с этим работаю и мучаюсь Провести собрание и набрать кворум (чтобы явилось большинство) - практически нереально. Проще однажды всех собрать, создать ТСЖ, а вдальнейшем пусть все решает Председатель. Дать ему за это хорошую зарплату с общих платежей.
Управляющая компания ОБЯЗАНА заключить с Вами индивидуальный договор по факту с полным перечнем обязанностей. Напишите заявление - прошу заключить договор управления в соответствии со ст. 162 ЖК:
1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.