единство земельного участка и объекта недвижимости

Ответ от Ѝфа[гуру]
Считается ли коттедж и земельный участок,
на котором он расположен, единым объектом недвижимости?
Особенность коттеджа как объекта недвижимого имущества заключается в том, что он находится непосредственно на земле – земля для него место непосредственного расположения.
Между тем, существующее российское законодательство придерживается достаточно противоречивой точкой зрения в отношении вопроса рассмотрения коттеджа (то есть отдельно стоящего жилого дома) и земельного участка, на котором он расположен, в качестве одного недвижимого объекта.
Во-первых, земля и здания, возведенные на ней, рассматриваются как самостоятельные, независимые друг от друга объекты, в отношении которых могут быть установлены различные правовые режимы.
Однако во-вторых, земля и возведенные на ней здания могут быть определены и как физически и юридически связанные между собой виды недвижимого имущества.
Основная проблема такого противоречия заключается, главным образом, в том, что противоречия эти обусловлены расхождением норм ГК и Земельного кодекса (ЗК) .
С точки зрения ЗК.. .
В соответствии с пп. 5 п. 1 статьи 1 ЗК одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев (п. 4 статьи 35 ЗК) :
отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Таким образом, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, невозможно без отчуждения земельного участка.
Однако следует обратить внимание на некоторую неточность в формулировке выше указанных положений ЗК, предполагающих возможность несколько иного, неверного толкования их смысла: здание (сооружение, строение) не может отчуждаться без земельного участка, а значит, определяет юридическую его судьбу.
Однако другие положения ЗК указывают на значимость в первую очередь зданий (строений, сооружений) , а только потом земельные участки, на которых они расположены.
Так, согласно п. 3 статьи 35 ЗК собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 статьи 36 ЗК, согласно которому исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК, федеральными законами.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, также согласно п. 5 статьи 35 ЗК имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка.