понятие общего имущества в многоквартирном доме

Ответ от Ёергей Ильченко[активный]
Здравствуйте, ст. 36 ЖК РФ определяет понятие общей собственности в многоквартирном жилом доме. Согласно п. 1 данной статьи собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения и имущество, расположенные в этом доме, но не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения в данном доме. Законодатель, в частности, относит к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме следующие помещения и имущество: межквартирные лестничные площадки, лестницы;
лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры; технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации; иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши; ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на этом земельном участке.
Указанные объекты находятся в общей долевой собственности лиц, которым принадлежат жилые помещения в многоквартирном доме. Доля каждого из указанных лиц в общей долевой собственности на указанное имущество пропорциональна доле жилых помещений, находящихся в их собственности в многоквартирном доме. Пункт 2 комментируемой статьи установил, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном законодательством, владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Уменьшение объема общего имущества допускается только с согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Уменьшение общего имущества согласно п. 3 ст. 36 ЖК РФ допускается в результате его реконструкции. Пункт 4 комментируемой статьи предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право передать часть общего имущества в пользование другим лицам. Такая передача может осуществляться в виде договоров аренды, безвозмездного пользования и т. д. Условием для передачи части общего имущества в пользование других лиц является соблюдение прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Решение о передаче общего имущества в пользование третьих лиц должно быть принято на общем собрании собственников, которое проводится в порядке, предусмотренном ст. 45 ЖК РФ (см. комментарий). Согласно п. 5 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также земельный участок вокруг него могут быть обременены правом ограниченного пользования другими лицами. В гражданском праве такое обременение именуется сервитутом. Право ограниченного пользования на основании комментируемого пункта могут иметь лица, например, владеющие недвижимым имуществом, находящимся на территории земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому. В этом случае в их пользу может быть установлено обременение, в соответствии с которым эти лица вправе пользоваться частью земельного участка для обслуживания принадлежащего им имущества, а также правом прохода и проезда по земельному участку. Если имущество других лиц возникло на земельном участке, прилегающем к многоквартирному дому, до введения в действие ЖК РФ, то запрет на установление обременения с целью пользования этим имуществом не допускается. Новые обременения могут быть установлены по соглашению между собственниками помещений в многоквартирном доме и другими лицами, требующими установления обременения. При установлении новых обременений (после введения в действие ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме уже имеют право возражать против обременения, запрещать его установление. Споры об установлении обременений и об их условиях подлежат разрешению в судебном порядке по иску одной из заинтересованных сторон.