чистота сделки

Ответ от Локи[гуру]
Все мы рано или поздно сталкиваемся с вопросом приобретения жилья. Как правило, это чаще всего проведение сделки купли-продажи. И, конечно же, человек, который совершает такую сделку впервые, не знает все нюансы купли-продажи недвижимости. Так на что же нужно обратить особое внимание при покупке квартиры и что же такое «юридическая чистота» сделки?
«Юридическая чистота» сделки — это правовая проверка не только документов на недвижимое имущество, но и проверка самого объекта недвижимости. Рассмотрим данное понятие на примере купли-продажи квартиры.
Когда Вы определились в выборе квартиры, сначала выясните, кто является собственником квартиры по документам. Постарайтесь определить по внешнему виду, по манерам поведения, разговору является ли продавец квартиры дееспособным человеком, не страдает ли он какими-либо психическими заболеваниями. Обратите внимание на паспорт собственника, не требует ли он замены. В противном случае, сделка не состоится по причине, что паспорт не действителен. Следующее, на что следует обратить внимание — это правоустанавливающий документ, т. е. на основании чего собственнику принадлежит квартира. Если Вы не располагаете знаниями в области оформления документов, лучше обратиться в агентство недвижимости за консультацией, иначе могут наступить неблагоприятные последствия. Например, Вы передали аванс, т. е. часть стоимости квартиры, а документы еще не готовы к проведению сделки и возникли какие-либо проблемы в оформлении документов, тогда все зависит от продавца, сделает ли он Вам возврат внесенных денежных средств. В противном случае, возврат аванса Вам придется делать в судебном порядке, а это, как Вы и сами знаете лишняя трата времени, денежных средств и нервов. Что касается передачи аванса необходимо помнить, что должны присутствовать все участники сделки, т. е. все собственники и лица, на которые приобретается квартира.
Проверяя объект недвижимости, обязательно закажите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о наличии арестов, залогов, обременений, что подтвердит юридическую «чистоту» квартиры. Также необходимо проверить задолженность по коммунальным платежам и электроэнергии, ведь при подписании договора купли-продажи квартиры происходит не только переход права собственности, но и переход всех обязательств по оплате и ответственность за объект недвижимости. Перед сделкой купли-продажи выяснить наличие зарегистрированных лиц в данной квартире. Как правило, на момент подписания договора купли-продажи в отчуждаемой квартире не должно быть зарегистрированных лиц со стороны продавца, чтобы Вам не пришлось столкнуться с вопросом выписки данных лиц через суд. А если все же есть веские обстоятельства, в силу которых продавец остается прописанным в продаваемой квартире, обязательно указать в договоре купли-продажи данные зарегистрированного лица в этой квартире и дату его выписки.
И таких «подводных камней» еще очень много, ведь каждая сделка индивидуальна. Это, в первую очередь, зависит от правоустанавливающего документа и собственника недвижимого имущества, так как в некоторых случаях требуется предоставление дополнительных документов. Например, постановление органов опеки и попечительства о разрешении совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости, если собственником квартиры или доли в квартире является несовершеннолетний ребенок; согласие супруга на отчуждение квартиры, если это совместно нажитое имущество и многие другие документы.
Помните, что от правильности оформления документов и «юридической чистоты» сделки купли-продажи квартиры зависит очень многое. И, если при совершении сделки купли-продажи были допущены грубые нарушения, либо предоставлены документы, оформленные ненадлежащим образом, то такая сделка в дальнейшем может быть признана недействительной.
Старайтесь не допустить таких ситуаций и, конечно же, лучше обратиться за помощью к квалифицированным специалистам во избежание лишних проблем.